Data: 13 Gennaio 2026 | Categoria: Burocrazia | Autore: Luca Ferri
In pratica, decidi di vendere casa, arriva il perito della banca o il tecnico dell’acquirente e scopre che una parete è spostata di 20 centimetri o che la finestra è leggermente più grande rispetto al progetto del 1970. Molti sottovalutano questo punto, pensando che “sia sempre stato così”, ma la verità è questa: nel 2026, senza lo “Stato Legittimo” dell’immobile, non puoi vendere, non puoi chiedere un mutuo e non puoi fare ristrutturazioni. Il problema è che quasi l’80% delle case italiane presenta piccole difformità.
Fortunatamente, le nuove norme del Salva Casa 2026 hanno introdotto una procedura di sanatoria semplificata. In redazione abbiamo analizzato il testo di legge per capire chi può davvero mettersi in regola, quali sono le nuove “tolleranze” e, soprattutto, quanti soldi servono per chiudere la pratica.
1. Il problema delle Tolleranze: quando l’abuso… non è un abuso
La novità più importante del 2026 riguarda le tolleranze costruttive. Se l’errore rispetto al progetto originale è minimo, la legge stabilisce che l’immobile è già in regola e non devi pagare nulla.
- Le nuove soglie: Per gli interventi realizzati entro il 2024, la tolleranza non è più solo del 2%. Nel 2026, se la tua casa è piccola (sotto i 60 mq), la tolleranza sale al 5%.
- Esempio: Se il progetto prevedeva una stanza di 3 metri e la trovi di 3 metri e 15 centimetri (5% in più), sei in regola. Non serve sanatoria, basta una dichiarazione del tecnico.
2. Sanatoria Semplificata: addio alla “Doppia Conformità”
Prima del Salva Casa, per sanare un abuso dovevi dimostrare che l’opera era regolare sia quando l’hai fatta, sia oggi. Era un incubo burocratico.
- La soluzione 2026: Per le “parziali difformità” (es. una stanza divisa in due o un balcone leggermente diverso), oggi basta la conformità singola. Devi solo dimostrare che l’opera rispetta le norme urbanistiche attuali o quelle dell’epoca in cui è stata realizzata. Questo sblocca migliaia di pratiche che prima erano destinate al rifiuto.
3. Quanto costa regolarizzare nel 2026?
Questo è il tasto dolente. La sanatoria non è gratis, ma è una sanzione calcolata in base all’aumento di valore dell’immobile o in misura fissa.
- Sanzione minima: Solitamente parte da 1.032 euro.
- Sanzione massima: Può arrivare a oltre 30.000 euro per difformità gravi.
- Costi tecnici: Oltre alla sanzione da pagare al Comune, devi considerare l’onorario del geometra o dell’architetto che deve redigere la pratica e aggiornare la planimetria catastale (calcola tra i 1.500 e i 3.500 euro a seconda della complessità).
4. Il problema del Cambio d’Uso: da ufficio a abitazione
Nel 2026 è diventato facilissimo cambiare la destinazione d’uso di un immobile (es. trasformare un piano terra accatastato come ufficio in un loft abitativo).
- La novità: Se non ci sono opere edilizie pesanti, il cambio d’uso è sempre ammesso all’interno della stessa categoria funzionale, anche nei centri storici. È una soluzione perfetta per chi vuole rivalutare immobili commerciali rimasti sfitti.
5. Il consiglio della Redazione: la Scia in Sanatoria
Se hai scoperto un abuso, non aspettare di avere un compratore pronto. Il problema principale nel 2026 è il tempo: i comuni sono sommersi di richieste e una pratica di “Scia in Sanatoria” può richiedere da 30 a 90 giorni. Se hai fretta di vendere, rischi di far saltare l’affare perché la banca non eroga il mutuo senza il “certificato di conformità”. Muoviti ora, mentre le procedure sono state appena semplificate.
Tabella: Nuove Tolleranze Costruttive 2026
| Superficie Immobile | Tolleranza Ammessa (%) | Note Tecniche |
|---|---|---|
| Sotto i 60 mq | 5% | Ideale per monolocali e piccoli uffici |
| Tra 60 e 100 mq | 4% | La fascia più comune per gli appartamenti |
| Tra 100 e 300 mq | 3% | Case indipendenti e quadrilocali |
| Oltre 300 mq | 2% | Grandi ville o interi stabili |
In sintesi
- Il Salva Casa 2026 permette di sanare piccole difformità senza la doppia conformità.
- Le tolleranze costruttive sono state alzate fino al 5% per le case piccole.
- La sanzione minima per la sanatoria è di circa 1.000 euro più le spese tecniche.
- Il cambio di destinazione d’uso è ora più semplice e veloce.
- Regolarizzare lo “Stato Legittimo” è obbligatorio per vendere o chiedere un mutuo.
Nota: Luca Ferri ricorda che il Salva Casa non sana gli abusi totali (es. una casa costruita dove non si poteva). Si applica solo alle difformità su edifici regolarmente esistenti. Consulta sempre un tecnico per un rilievo preciso prima di presentare domanda al Comune.
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