Data: 13 Gennaio 2026 | Categoria: Burocrazia | Autore: Luca Ferri
In pratica, vedi un annuncio: “Appartamento 100mq, zona centrale, prezzo base 80.000 euro”. Lo stesso immobile, sul mercato tra privati, ne costerebbe almeno 200.000. Molti sottovalutano questo punto, lanciandosi nell’acquisto emozionale attirati dal prezzo stracciato. La verità è questa: nel 2026 le aste immobiliari sono diventate quasi totalmente telematiche e digitali, ma le insidie tecniche dietro quell’offerta sono rimaste le stesse, se non peggiorate.
In redazione abbiamo analizzato diverse perizie recenti e parlato con esperti del settore: comprare all’asta richiede nervi saldi e una capacità di lettura dei documenti che va oltre il semplice “mi piace la cucina”. Ecco la guida definitiva per capire se stai facendo un affare o se stai comprando un debito infinito.
1. Il problema dell’Immobile Occupato: la realtà oltre la perizia
Questo è il rischio numero uno. Spesso l’immobile all’asta è occupato dal debitore esecutato (il vecchio proprietario) o, peggio, da terzi con un contratto d’affitto “opponibile alla procedura”.
- Il rischio: Anche se ti aggiudichi la casa, non è detto che tu possa entrarci il giorno dopo. Se il debitore ha figli minori o è un soggetto fragile, i tempi di liberazione possono allungarsi di mesi, se non anni.
- La soluzione 2026: Controlla sempre la “Custodia Giudiziaria”. Nel 2026 la legge è più rapida nel liberare gli immobili, ma devi verificare se nell’ordinanza di vendita il Giudice ha già disposto l’ordine di liberazione. Se devi fare tu lo sfratto dopo l’acquisto, metti a budget almeno 5.000 euro di spese legali e tanta pazienza.
2. Abusi Edilizi: la trappola del “visto e piaciuto”
Comprare all’asta non è come comprare da un privato con il notaio che garantisce la conformità. Qui compri nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova.
- Il problema: Molte case all’asta hanno abusi (pareti abbattute, balconi chiusi, verande abusive). Se l’abuso è non sanabile, potresti essere obbligato a demolire a tue spese subito dopo l’acquisto.
- Il consiglio tecnico: Leggi ossessivamente la Perizia (CTU). Se trovi scritto “difformità urbanistiche sanabili”, calcola subito i costi della sanzione e del tecnico. Nel 2026, con le nuove norme del “Salva Casa”, regolarizzare è più semplice, ma i costi di sanatoria rimangono interamente a carico tuo.
3. I Costi Occulti: l’asta non finisce al prezzo di aggiudicazione
Pensi di aver pagato 100.000 euro? Sbagliato. A quella cifra devi aggiungere una serie di spese che molti scoprono solo alla fine:
- Spese Condominiali Arretrate: Per legge, l’aggiudicatario deve pagare le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente lasciate insolute dal vecchio proprietario. In palazzi di lusso, possono essere migliaia di euro.
- Compenso del Delegato alla Vendita: Una parte dell’onorario del professionista incaricato dal Tribunale è a carico dell’acquirente (circa 500-1.100 euro + IVA).
- Imposte di Registro: Si pagano sul valore dell’aggiudicazione (2% per la prima casa, 9% per la seconda).
4. L’Asta Telematica 2026: come partecipare senza errori
Oggi quasi tutte le aste sono “Sincrone Telematiche”. Significa che si partecipa da casa tramite un portale certificato.
- Cosa serve: Una firma digitale, una PEC e la cauzione (solitamente il 10% del prezzo offerto) versata tramite bonifico bancario nei tempi previsti dall’avviso di vendita.
- L’errore da evitare: Sbagliare la causale del bonifico o caricare un file PDF non firmato digitalmente. In questi casi, la tua offerta viene dichiarata inammissibile e perdi l’occasione della vita per un banale errore informatico.
5. Mutuo in Asta: è possibile, ma con tempi stretti
Molti credono che all’asta servano i contanti pronti. In realtà, puoi chiedere un mutuo.
Il problema: Hai solitamente solo 60 o 90 giorni dall’aggiudicazione per versare il saldo prezzo. Se la banca ritarda la perizia o l’erogazione, perdi la cauzione e l’immobile torna all’asta.
La soluzione: Nel 2026 molte banche offrono la “Pre-delibera Asta”. Vai in banca prima di partecipare alla gara, fatti certificare che ti daranno i soldi e partecipa solo se hai la certezza del finanziamento.
📦 CHECK-LIST PRIMA DI FARE L’OFFERTA
Il consiglio della Redazione: Non andare mai a un’asta senza aver prima letto la perizia almeno tre volte.
- Stato di occupazione: È libero, occupato dal debitore o affittato?
- Costi di sanatoria: Quanto costa rimettere a norma gli abusi edilizi?
- Spese condominiali: Chiedi all’amministratore l’ammontare dei debiti dell’ultimo biennio.
- Termini di pagamento: Entro quanti giorni devi versare i soldi dopo l’aggiudicazione?
In sintesi
- Il prezzo base è molto basso, ma i costi extra (tasse, condominio, sanatorie) possono pesare per un +20%.
- Leggere la perizia tecnica (CTU) è l’unico modo per scoprire abusi edilizi nascosti.
- Se l’immobile è occupato, metti in conto tempi lunghi e spese legali per la liberazione.
- Per l’asta telematica servono obbligatoriamente Firma Digitale e PEC.
- Il mutuo è possibile, ma va approvato dalla banca prima di presentare l’offerta.
Nota: Luca Ferri ricorda che l’acquisto all’asta non prevede la garanzia per vizi occulti tipica della compravendita tra privati. Compri l’immobile “nello stato in cui si trova”. Consulta un esperto di aste immobiliari se è la tua prima volta.
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